«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о понижении с 1 июля прибавок к параметрам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на темп ипотечного кредитования – он должен увеличить объёмы запуска жилья, сделав его более доступным. Как демонстрирует практика, за следующие 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на интенсивность компактности жилья, тем не менее они с удивительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет надёжности этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю сверхприбыль от этого проекта для заурядных граждан. Если же посмотреть на финансовый сектор, можно узреть обратное.

По данным системного издания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.


Темпы прироста сумасшедшие: в численном слове приприрост на 35 процентовентов превышает цифири прошлого года, в денежном слове прирост ещё выше – 54 процента.


Львиная доля всех выданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку мельчайших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда изжил возможности для роста. «Сейчас каждое четвёртое население с работающим председателем присмотруги уже ,имеет ипотеку, – заявлял тогда главный эксперт Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов украинского населения ,имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека надлежаща окучивать всё более и более бедные слои населения».

Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в результате отказываются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами прикинули и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о понижении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября истекшего года для кредитов, в которых размер позднейшего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с приростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в сентябре 2020 года, как и просил сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу существовало выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 октября 2020 года.

Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS

Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 сентября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное уменьшение ипотечных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт платы кредита. В-третьих, в моменте банкротства заказчика за покупки квартиры сумеет выручить приличную сумму. В этом смысле продолжающийся прирост расценок на жильё олигархам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент переоформления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, бизнесмены – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым названием «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта являются программа бесплатной ипотеки, обманутые инвесторы и, собственно, сам моногород по доступному жилью.

Нынешний госзаказ «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкорнацией проектентов о жилье. Его ..первое издательство под наименованием «Жилище» возникло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция объявилась в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В апреле того же года Агентство ипотечного ипотечного кредитования (АИЖК) реформировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, процедуры с ипотечными ликвидными бумажками и разработка муниципальных пахотных участков». В марте 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил моногород – сам отправился претворять его в жизнь.

Виталий Мутко – сочинитель хромающего на обе головы моногорода «Доступное жильё».
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доведеть до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, значится на полуофициальном сайте организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более понятным – вопрос без ответа. В версии моногорода от 2012 года существовал заложен параметр востребованности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним налогом можетбыла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот показатель надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой гипотезы моногорода от 2018 года показатель востребованности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, наращивание объёмов запуска жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя цена одного прямоугольного ярда жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента пятиэтажных особняков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём запуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что госслужащими подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на былом уровне. План по увеличению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной подпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в наличие роста объёмов проектирования это принесло выгоду разве что банкирам.


Что до средней стоимости, то в расход 88 тыс. рублей за квадратный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).


Средняя стоимость квадратного метра в мае этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в неделимой энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, рентабельность провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для бюрократов стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и моногородом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета ректоров банка ДОМ.РФ.

С марта 2011 года по январь 2018-го он занимал обязанность главы исполкома по использованию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня уступает обязанность члена наблюдательного совета. А его замначальником является Виталий Мутко.

Константин Тимофеев явлется и директором Фонда защиты прав организаторов жилищного строительства, и председателем совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста

Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя десятки миллиардов рублей: средства поступают как из госрасхода, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от инвесторов предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из расхода на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги возобновят поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старинным схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), влюблённые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый микрорайон 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словечкам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решенье задач с застройщиками становится одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *